TTheo Bộ Xây dựng, Nghị định 49 được thiết lập để giải quyết hai nhóm vấn đề đang tồn tại và gây khó khăn trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội. Đầu tiên, Nghị định 49 tập trung vào việc đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất với các quy định pháp luật liên quan, nhằm chấm dứt tình trạng các chủ đầu tư tìm cách né diện tích xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, nó hướng đến giải quyết những khúc mắc và vấn đề cần được điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo quỹ đất công bằng và minh bạch cho người thu nhập thấp
Hiệu lực và quyền trách nhiệm của Nghị định 49
Một trong những điểm đáng chú ý trong Nghị định 49 là việc loại bỏ tình trạng mà các chủ đầu tư trước đây thường “lách luật” để tránh việc phải dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội.
Nghị đinh 49 2021 CP chấm dựt chiêu trò né diện tích xây dựng nhà ở xã hội
Trước đây, Nghị định 100 quy định rằng các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại và dự án đầu tư phát triển đô thị phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên.
Ngoài ra, Nghị định 100 cũng cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và khu đô thị với quy mô sử dụng đất dưới 10ha lựa chọn giữa hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà, hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
Giải quyết những vướng mắc còn tồn tại
Tuy nhiên, thực tế cho thấy quy định này đang gặp nhiều khó khăn. Hầu hết các chủ đầu tư và cả các địa phương cho phép dự án có quy mô dưới 10ha thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền thay vì dành quỹ đất. Ví dụ, Thành phố Hồ Chí Minh không có dự án nào dưới 10ha dành quỹ đất cho việc phát triển nhà ở xã hội, trong khi Hà Nội chỉ có 8/124 dự án tuân thủ quy định này.
Tình trạng này dẫn đến tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn, bao gồm đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I. Điều đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đã tách dự án lớn thành các dự án nhỏ dưới 10ha để né diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, việc quản lý và sử dụng nguồn tiền nộp thay thế quỹ đất nhà ở xã hội tại các địa phương còn nhiều bất cập. Phần lớn các tỉnh thành đều chọn phương án thu tiền để tăng ngân sách nhưng lại không tái đầu tư vào nhà ở xã hội theo quy định.
Thực trạng này là nguyên nhân Nghị định 49 được ban hành, nhằm quy định chi tiết và siết chặt việc quản lý quỹ đất nhà ở xã hội tại các dự án thương mại, khu đô thị.
Chấm dứt tình trạng né diện tích xây dựng nhà ở xã hội
Quy định quy định đối với dự án bất động sản, phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II, loại III, 20% tổng diện tích đất tại dự án chi tiết đã được phê duyệt có yêu cầu đầu tư hạ tầng kỹ thuật phải được bố trí để xây dựng nhà ở xã hội. Quy định chặt chẽ này nhằm ngăn chặn tình trạng các chủ đầu tư tìm cách né diện tích xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án quy mô lớn.
Trường hợp dự án bất động sản, phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất dưới 2 ha ở đô thị đặc biệt, loại I hoặc dưới 5 ha ở đô thị loại II, loại III thì yêu cầu bố trí 20% diện tích đất dành cho mục đích nhà ở xã hội được miễn giảm bố trí tại quỹ đất của dự án. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai để đảm bảo không tạo ra kẽ hở pháp lý nhằm né diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đô thị của địa phương khiến việc giao đất 20% không khả thi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Nếu được phê duyệt, họ có trách nhiệm xác định địa điểm thay thế trong phạm vi quyền hạn của mình, điều chỉnh quy hoạch liên quan cho phù hợp để đáp ứng các yêu cầu pháp lý và đảm bảo thanh toán phí sử dụng đất hợp lý.
Toàn bộ đối tượng mua nhà ở xã hội được quy định đầy đủ trong các văn bản quy phạm pháp luật
Trường hợp Nhà nước sử dụng 20% quỹ đất dự án để tự đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bằng nguồn vốn công hoặc vốn nước ngoài), chủ đầu tư dự án thương mại phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch trước khi bàn giao đất sạch.
Về chi phí, khoản bồi thường giải phóng mặt bằng cho quỹ đất 20% này (nếu có) sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư tại dự án. Các chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật liên quan sau đó sẽ được hoàn trả từ ngân sách Nhà nước theo quy định.
Kết luận
Việc chấm dứt chiêu trò né diện tích dự án cho nhà ở xã hội là bước quan trọng trong việc đảm bảo rằng người dân có điều kiện ổn định và an cư. Điều này đòi hỏi sự hợp tác giữa chính phủ, cơ quan quản lý và cộng đồng để đảm bảo rằng nhà ở xã hội trở thành ưu tiên hàng đầu, giúp xây dựng xã hội công bằng và phát triển.
