Chia sẻ tại các diễn đàn bất động sản, nhiều chuyên gia dự báo kết quả đấu giá đất tại Thủ Thiêm tuần qua tác động đến mọi mặt của thị trường bất động sản trong thời gian tới (dù người trúng đấu giá có nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá hoặc không mua và đóng phí phạt).
Với việc giá đất lên đến 2,4 tỉ đồng/m² tạo ra sức ép cho việc rao bán những sản phẩm tương tự, lẫn các doanh nghiệp phát triển dự án trong thời gian tới. Một số tác động ảnh hưởng đến thị trường bất động sản có thể kể đến như sau :
Thị trường bất động sản sẽ đón cơn sốt đất mới
Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Việt An Hòa cho biết, với kết quả của phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 chính thức đẩy thị trường bất động sản bước vào cơn sốt đất mới với biên độ tăng giá cao hoặc cực kì cao.
Hiện tại thị trường nhà hạng sang và bất động sản hàng hiệu trong thời gian qua được marketing là giao dịch tốt, nhưng trên thực tế vẫn vướng nhiều hoài nghi về giá ảo. Đến đợt đấu giá lần này, đẩy giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vọt lên 2,4 tỷ/m2, cao hơn khu trung tâm của thành phố (quận 1 giá cao nhất khoảng1,5 tỷ/m2) xem như hợp thức hoá các mức giá nhà siêu sang đang xuất hiện trên thị trường hiện nay.
Toàn cảnh khu đất đấu giá Thủ Thiêm
Trong lịch sử, mọi cơn sốt đất đều có thời hạn, sẽ diễn ra nhanh, kết thúc cũng rất nhanh. Tuy nhiên, với cơn sốt đất tại Thủ Thiêm nhìn từ hậu đấu giá có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản vì quá trình đấu giá đất dự kiến vẫn còn kéo dài trong thời gian tới.
Tâm lý tăng giá bán bất động sản sẽ lan tỏa nhanh
Xét về vị trí, 4 lô đất đều tọa lạc tại khu chức năng số 3 ở phía Bắc Thủ Thiêm, chỉ khác biệt về diện tích và quy hoạch. Mức khởi điểm là mức giá chính quyền thành phố đưa ra trong phiên đấu giá dựa trên mức giá của thị trường. Vì thế, khi đấu giá thành công, giá trị tăng gấp 4-8 lần, khiến chủ các dự án hiện hữu tiến hành rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới.
Trước mắt. với mức giá 2,4 tỷ/m2 tại lô đất vừa được đấu giá thành công sẽ kéo giá bất động sản ở các dự án lân cận tại Thủ Thiêm tăng lên đáng kể. Sau đó, tâm lý tăng giá tài sản lan ra quận 2, TP Thủ Đức; đồng thời có thể tác động đến giá bất động sản toàn TP HCM do hiệu ứng "té nước theo mưa".
Ông Trần Quý Thanh, Giám đốc điều hành Tập đoàn nước giải khát Tân Hiệp Phát có mặt ở bốn phiên đấu giá ngày 10/12
Ngay cả năm 2022, nếu bất động sản tăng trưởng tốt lên đến 30% đã là mức tăng trưởng rất cao . Vì vậy, mức tăng giá 4-8 lần thực sự là một cú sốc giá cho toàn thị trường bất động sản, trong bối cảnh cả nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19
Nỗi hoài nghi về giá đất ảo mạnh dần
Tốc độ tăng giá nhanh, biên độ tăng lớn nhưng các giá trị khai thác về bất động sản chưa tương xứng dẫn đến tâm lý hoài nghi về giá đất ảo ngày càng lớn
Với giá đất được đấu giá tại Thủ Thiêm sẽ gây áp lực lớn cho thị trường đầu tư khi bài toán hiệu quả kinh doanh ngày càng trở nên thách thức hơn vì chi phí đất quá cao, cộng với chi phí xây dựng ngày càng tăng
Việc nhà đầu tự định hình xây loại hình bất động sản gì, khai thác và sử dụng ra sao, bán cho ai với chi phí đầu vào lên đến hàng tỷ đồng một m2 ở một khu đô thị chỉ đang ở bước đầu hình thành và phát triển, là một vấn đề nan giải.
Quy hoạch tại Thủ Thêm
Giá thị trường không chỉ được hiểu là mức giá thuận mua vừa bán, mà còn được xem xét dựa trên chuỗi giá trị mang lại, tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai.
Ví dụ: giá đất 2,4 tỷ/m2 theo qui hoạch 1/500, nếu xây chung cư lên đến hàng chục tỷ đồng cho căn hộ tiêu chuẩn một phòng ngủ, xây bất động sản thương mại hoặc văn phòng hạng A để cho thuê ai sẽ chấp nhận thuê giá gấp nhiều lần giá thị trường hiện nay ?
Quý khách hàng có thể tìm hiểu thêm về Căn hộ Legacy Central của Kim Oanh Group triển khai trước Tết
Chi tiết link bên cạnh: Căn hộ Legacy Central | Chính sách & Bảng giá T05/2023
Đáp ứng được bài toán kinh doanh với hiệu suất đầu tư tương xứng hoặc thanh khoản cao cho các bất động sản này là việc rất khó. Nếu không tìm ra lời giải tức là cơ hội đầu tư bị triệt tiêu. Khi đó, giá đất có thể bị hoài nghi là giá ảo và khả năng tăng giá trong tương lai cũng bị hạn chế . Ngoài ra "Giá đất ảo cũng triệt tiêu cơ hội tăng trưởng của các ngành có sử dụng đến mặt bằng như thương mại, sản xuất, không có lợi thậm chí là gây tổn hại cho nền kinh tế"
Địa giới bất động sản trung tâm mở rộng thêm
Sau khi phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12, xác lập kỷ lục 2,4 tỷ /m2 đất trên bán đảo thuộc quận 2 này, cao nhất hiện tại, khái niệm trung tâm TP HCM đã chính thức thay đổi.Khu trung tâm TP HCM trước đây là địa bàn quận 1 và lõi trung tâm giới hạn bởi bán kính khá hẹp quanh các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nơi luôn có giá đất cao nhất trên thị trường; đồng thời cũng cao nhất trong bảng giá đất của thành phố Hồ Chí Minh công bố.
Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất 3 tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TP HCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn.
Theo ông , khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.
Mục tiêu bình ổn thị trường nhà ở bị đe dọa trầm trọng
Việc giá đất tăng cao sau phiên đấu giá đất tại Thủ Thêm sẽ khiến cho các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị có thể phá sản. Với giá 2,4 tỷ/m2, tăng gấp 8 lần so với giá chào, chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao cấp sang phân khúc thấp cấp).
Trước mắt, có thể thấy, giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập một mặt bằng giá mới. Tiếp đến, giá bán các phân khúc cao- trung cấp cũng từ đó leo thang theo. Phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp của Thành Phố sẽ bị thiệt hại nặng nề nhất và có thể trong tương lai phân khúc này sẽ biến mất vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ rất cao, chưa kể những chi phí khác
Tìm hiểu: Tham gia từ thị trường bất động sản như thế nào để được lợi nhuận tối đa ?
Trong điều kiện bình thường, nhà giá thấp đã không được các nhà phát triển bất động sản ưu tiên hàng đầu. Với 2 năm đại dịch Covid-19 hoành hành và nhiều vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường bất động sản TP HCM gần như không còn các sản phẩm nhà giá thấp. Việc giá đất lên cao kỷ lục sau phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm càng khẳng định các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.
KẾT LUẬN
Theo một số chuyên gia phân tích, doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đợt vừa qua có quyền thực hiện dự án trong vòng 24 tháng, với trường hợp xin điều chỉnh dự án có thời hạn 3-5 năm, hoặc lâu hơn.
Vì vậy, với giá trần lên đến 2,4 tỷ/ m2 tại Thủ Thiêm không phải là giá hiện tại mà là giá kỳ vọng trong tương lai, có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường, việc lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới là không thể tránh khỏi.
Khách hàng, chủ đầu tư có thể tìm hiểu thêm nhiều thông tin khác về nhà đất, các dự án bất động sản khác tại https://viet-kimoanh.com trang tin tổng hợp đăng tải về bất động sản những vấn đề liên quan trên thị trường.
